Pinel dans le neuf, Malraux dans l’ancien, Censi-Bouvard dans les résidences service … Choisissez le bon dispositif.
Successeur du Duflot, Scellier, Borloo, … le « Pinel » s’inscrit dans la continuité des différents dispositifs en faveur de l’investissement locatif qui se sont succédé, avec plus ou moins de succès, au cours des trente dernières années. Il permet aux particuliers qui achètent ou font construire un logement neuf destiné à la location, avant le 31 décembre 2021, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il n’est pas nécessaire que le logement fasse partie d’un programme estampillé « Pinel » : tout logement neuf ou assimilé est susceptible d’ouvrir droit à l’avantage.
Le Pinel sur les zones en tension locative
Par ailleurs, vous n’êtes pas pieds et poings liés par votre choix initial. L’option pour la réduction d’impôt ne doit être exercée qu’au moment du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux, soit 12 ou 24 mois après avoir investi en cas d’achat sur plan, ce qui vous laisse le temps de réfléchir et, le cas échéant, de changer du fusil d’épaule si la situation du marché locatif a évolué entre-temps. Mais, dès lors que vous décidez d’opter pour ce dispositif, les conditions dans lesquelles le bien doit être loué sont encadrées.
Vous devez en effet vous engager à le louer non meublé, à titre de résidence principale, pendant une durée minimum de 6 ans ou de 9 ans, à un locataire autre qu’un membre de votre foyer fiscal. Mais il peut s’agir d’un enfant, d’un petit-enfant ou encore d’un ascendant. Ses ressources ainsi que le loyer proposé ne doivent pas dépasser des plafonds, fixés chaque année par décret en fonction de la zone géographique du logement. Dernières contraintes : le logement doit répondre à certaines normes environnementales et être situé dans certaines zones du territoire, marquées par une tension importante sur le marché locatif.
La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 5 500 € par m2 de surface habitable et de 300 000 €, cette dernière limite s’appliquant à l’ensemble des investissements PINEL effectués au cours de la même année. Son taux est de 12 % pour un engagement initial de location de 6 ans et de 18 % pour une durée de 9 ans. Soit une réduction maximum de 36 000 € ou 54 000 €, réparti sur la durée de l’engagement initial de location à raison de 6 000 € maximum par an. Elle peut atteindre 63 000 € sur 12 ans, si vous prolongez votre engagement de location à l’issue de la période initiale.
Cens-Bouvard: un bail de neuf ans minimum
Reconduit jusqu’à la fin de l’année, le dispositif Censi-Bouvard permet également de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissement locatif dans le neuf mais uniquement pour l’acquisition de chambres, de studios ou d’appartement situés dans certaines résidences services : Ehpad et résidences pour étudiants, notamment (les résidences de tourisme n’ouvrent plus droit à l’avantage).
Pour y prétendre, vous devez vous engager à louer le logement meublé pendant une durée minimum de 9 ans à l’exploitant de la résidence. La réduction est égale à 11 % du prix du logement, retenu dans une limite globale de 300 000 €, quel que soit le nombre de biens acquis au cours de l’année. Quant aux loyers, ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, mais le bénéfice de la réduction d’impôt vous faire perdre le droit d’amortir le logement, ce qui est l’un des principaux intérêts de la location meublée.
Malraux pour les contribuables les plus imposés
Hors plafond des niches fiscales à la différence des deux dispositifs précédents, le régime Malraux repose sur une logique différente : il permet aux propriétaires qui participent à une opération de restauration immobilière de bénéficier d’une réduction d’impôt, calculée cette fois-ci sur le montant des travaux, hors prix d’achat de l’immeuble. Les travaux doivent permettre la restauration complète de l’immeuble. Ils doivent porter sur les parties intérieures et extérieures et être conformes à ceux prévus par le plan de sauvegarde ou par la déclaration d’utilité publique.
L’immeuble doit être situé dans un « site patrimonial remarquable », dans un quartier ancien dégradé ou, pour les travaux engagés jusqu’au 31 décembre 2019, dans un quartier du nouveau programme de renouvellement urbain présentant une concentration élevée de logements anciens dégradés. Une fois les travaux achevés, le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage d’habitation pendant au moins 9 ans. Il n’y a aucun plafond de ressources, ni de loyers à respecter mais il n’est pas possible, à la différence du Pinel, de loger un descendant ou un ascendant.
Le taux de la réduction d’impôt est de 30 % pour les quartiers et bâtiments dégradés et de 22 % pour ceux situés dans un « site patrimonial remarquable ». Les dépenses sont prises en compte dans la limite de 400 000 € sur 4 années consécutives. Soit une réduction maximale de 120 000 € pour 100 000 € de travaux par an pendant 4 ans. A réserver aux contribuables très lourdement imposés !
Par Nathalie Cheysson-Kaplan
publié le
votreargent.lexpress.fr
